老厂房是城市的工业遗存，是传承发展历史文化、加强城市有机更新的重要载体，也是拓展高质量发展空间的宝贵资源。市规划资源局立足实际情况，多措并举，狠抓落实，通过规划引领、产业带动等一系列手段让一批工业遗存旧貌换新颜，焕发新生机。其中，天津第一热电厂的华丽转身就是典型代表之一。

天津第一热电厂位于河东区海河东岸，占地面积约9000平方米，曾一度成为华北地区最大的电厂。随着时代变迁、工业战略东移，2011年天津第一热电厂实施“关停并转工程”，正式退出历史舞台。此后因其特殊的地理区位和历史贡献，第一热电厂被划入海河历史文化街区范围内，并被《天津市工业遗产保护与利用规划》列为二级工业遗产。

为盘活工业遗产、推进产业升级，2016年公开挂牌出让第一热电厂片区地块，通过“腾笼换鸟”，最终由中国金贸控股集团有限公司进行改造开发。在严格落实天津市海河历史文化街区保护规划基础上，改造开发保留了老厂房及沿海河开敞空间，并将老厂房的主体结构、砖墙纹理、煤斗等元素融入改造后新的使用功能，打造成“天津金茂汇”商业综合体，保留了场地记忆和城市记忆，丰富了城市商业功能，也将开放空间还给了广大市民，让人民享受到更宜居的生活环境和更优质的公共服务，促使老厂房片区重新焕发生命力。

强化规划引领，片区统筹实施

天津第一热电厂地块位于海河东岸，与华润超市、中海钻石湾、嘉里汇、渤海银行等，同是河东区“海河东岸新消费走廊”的重要节点。为更好地提升区域商业服务业的运营服务能力，激发空间活力，工作中坚持规划引领，通过多轮调整城市设计方案，提出了片区统筹开发的思路，将天津第一热电厂所在地块与南、北两个地块统筹，按照“一个商业公共空间、两个高品质居住组团、三个围合院落”的总体方案，调整控规用地性质、规划指标等，通过系统性、整体性规划考虑，提升片区的整体效益。调整后，片区整体占地面积29.6公顷，其中天津第一热电厂所在地块调整为商业用地性质，南、北两地块为居住用地，不仅强化了河东海河沿线的商业金融功能，也进一步提高了土地使用效能。

支持功能重构，要素活化利用

土地性质变更和建筑功能改变，是该项目落地实施面临的首要难题，也是后续改造项目办理立项规划、建设施工、安监消防等一系列手续的基础。为把该地块建设成高标准、高质量、高品质社区，有效带动海河沿岸开发和功能提升，市、区两级规划资源部门积极配合区域发展及时调整规划条件，将关停的旧厂房收回，重新按照居住及商业金融业用地进行整体出让。在整个地块的打造上，保留天津第一热电厂厂房作为地块最核心建筑，保留老厂房整体建筑结构，对内部建筑功能进行改造；厂房面向海河的一侧拆除零星及临时建筑，改造为7000平方米的城市开放空间；厂房北侧新增2栋建筑完善商业功能。在此基础上，对南、北两地块进行住宅用地规划，旨在海河畔一公里步行尺度内，实现健康科技住宅、高端写字楼、时尚商业Mall、城市公园、幼儿园、海河景观、轨道交通等八维城市资源，有力更新城市的高阶形态及生活方式。

延续场所文脉，留住城市记忆

天津第一热电厂见证了天津工业时代的辉煌与变迁，完整保存了工业时代的记忆。为保护城市印记重现老建筑华彩，遵循“修旧如旧、新旧并置”的核心思路，力求最大限度保护其历史价值和文化价值，留住城市记忆。结合文物建筑的保护要求及后期商业功能的植入需求，改造方案保留了老厂房“长进深、高内空、大跨度”的整体结构，修复并完整保留了外部的红色砖墙；同时，深入挖掘工业遗存主体建筑的空间属性和内涵，对原锅炉房、汽机厂房、汽机厂房办公区等三个分区，分级别编制方案、采取针对性的建筑结构措施；针对富有价值的建筑构件和结构体，如煤斗、顶部桁架及电力标志等，结合新的使用功能，展示出别具匠心的室内空间结构。此外，在保持建筑本来风貌的基础上，采用“玻璃盒子”承接新旧建筑，衍生出历史与现代的交错，打造出约2.4万平方米的建筑规模作为商业使用，让历史工业遗迹与现代繁华交互融合，成为城市新地标。

提升配套支撑，优化公共服务

结合周边城市肌理，以3条城市道路划分出尺度合理、大小适宜的街坊，以“窄路密网”增加路网密度，便捷了城市交通环境，进一步提高了土地使用效率。同时，做好该地块与周边区域的规划统筹，将地铁4号线线位与地块内规划支路结合，在商业地块设置地铁站点，与周边已有的地铁5、9号线共同形成轨道便捷网路，便利了公共交通提升了该区域的商业价值。按照土地用途兼容政策，加强配套设施建设，除周边地块配套幼儿园、兼容小型商业服务设施外，从多个方面打造丰富的公共空间，包括以热电厂曾经的标志——195米高的烟囱为记忆点，解构其形体创造新的场景空间，打造了演绎剧场、中央商业办公花园以及儿童游乐中心等，丰富了多层次的空间体验。

2022年12月30日，由原天津第一热电厂老厂房升级改建的商业项目天津金茂汇正式开业迎客。开业伊始，第一个小时客流量就已破万人次，商场新旧并置的设计为市民带来了全新的消费体验。目前，商场可出租建筑面积2.05万平方米，入驻品牌超过130余家，首进天津的品牌占比超过30%，并拥有星巴克工业风甄选店、麦当劳Ray风格城市旗舰店、必胜客全国首家城市画廊店等8家专属定制店。项目开业率超95%，开业至今累计销售额达1亿元、客流超160万人次。这里俨然已成为城市中心的网红打卡地、潮流青年的社交胜地，也是辐射全城的品质生活能量场。

天津第一热电厂片区的改造是充分结合文化遗存保护设计改造开发的成功案例，规划资源部门在改造中允许地块用途兼容，鼓励公共设施配套建设等政策支持具有普遍推广意义，适用于老旧厂房改造推动产业升级，优化城市功能，延续场所文脉，留住城市记忆的工业改造项目。